Özet
Hiç gayrimenkul portföyünüzün gerçek finansal performansını merak ettiniz mi? Gayrimenkul Pro Forma şablonumuz ile ona kadar mülk biriminin getirisini izleyerek yatırımınızın zaman içindeki net görünümünü elde edebilirsiniz. Kiralama gelirinin ve ilgili giderlerin ilerleyişini izleyerek karlılık, nakit akışı ve mülk değeri hakkında doğru analizler elde edin. Şablonumuz, gayrimenkul yatırımlarınızın performansını on yıllık bir süre zarfında, aylık ve yıllık görselleştirmeler ile hesaplar. Bu, sadece mülkünüzün bakımına yardımcı olmakla kalmaz, aynı zamanda gayrimenkul portföyünüzün değerinin büyümesine ve artmasına da katkıda bulunur.
İçerik
Şablonu nasıl kullanılır
Gayrimenkul Pro Forma'mız, gayrimenkul yatırımlarını yönetmek için yapılandırılmış bir yaklaşım sunar. Gri sekmelerle belirtilen ilk bölüm, çeşitli mülklerin getiri potansiyelini değerlendirmenize, satın aldığınız mülkün detaylarını kaydetmenize ve on yıl boyunca performansını öngörmenize olanak sağlar. Sarı 'Amortisman' sekmesi altında bulunan bir sonraki bölüm, mülk edinimi ile ilgili kredileri izlemek içindir. Mavi sekmelerle belirtilen son bölüm, mülkün giderlerini ve gelirlerini izlemeye ve genel finansal sağlığını ve operasyonel verimliliğini değerlendirmek için araçlar sağlamaya yardımcı olur.
Birden fazla mülkü nasıl değerlendirirsiniz
'Mülkler' sekmesini, en yüksek finansal getiri potansiyeline sahip mülkü değerlendirmek için kullanın. İlgilendiğiniz mülkleri listeye ekleyin ve satın alma fiyatı, beklenen aylık kira ve toplam metrekare gibi detayları ekleyin. Şablon, yıllık kira geliri, metrekare başına mülk değeri ve Brüt Kira Çarpanı (GRM) gibi önemli metrikleri otomatik olarak hesaplar.
GRM, bir mülkün fiyatını yıllık kira geliriyle karşılaştırır. Çeşitli özelliklere sahip mülkleri değerlendirmek için birleşik bir metrik olarak hizmet eder. Daha düşük bir GRM, gelire göre daha iyi bir fiyatı işaret eder, yatırımın daha hızlı geri dönüşünü gösterirken, daha yüksek bir GRM, gelire göre daha yüksek bir fiyatı işaret eder, daha yavaş bir geri dönüşü gösterir. Şablon, analizde yardımcı olmak için koşullu biçimlendirmeyi kullanır: daha düşük GRM'ye sahip mülkler yeşil, daha yüksek GRM'ye sahip olanlar kırmızı olarak gösterilir, bu da daha iyi finansal beklentilere sahip mülkleri uzun bir listede daha kolay fark etmeyi sağlar.
Mülk satın alma adımları
Satın almayı düşündüğünüz bir mülkü seçtikten sonra, satın alma hakkında tüm ilgili bilgileri girmek için 'Satın Alma Detayları' sekmesini kullanın.
Genel bilgiler
'Genel bilgiler' bölümü, satın alma tarihi, mülk değeri ve satın alınan birimlerin sayısı gibi temel mülk detaylarının girildiği yerdir.Bu bölüm ayrıca 'Bölgesel Ortalama GRM' istemektedir. Bölgesel Ortalama GRM, aynı bölgedeki mülkler için ortalama bir GRM hesaplar. Hesaplamada yardımcı olmak için, şablon 'Eğitim' sekmesi altında, Bölgesel Ortalama GRM'yi elde etmek için aynı alandaki altı mülk için veri girebileceğiniz bir tablo içerir.
Bu bölümün kalan kısmında, mülkiyet vergisi ile ilgili ayrıntıların hesaplanmasına adanmış alanlar bulacaksınız. Burada, arsa büyüklüğüne ve binaya ayrılan satın alma fiyatının oranını girin. Bu önemlidir çünkü arazi maliyeti itfa edilemezken, bina maliyeti vergi amaçlı amortisman konusudur. Sonra, yıllık vergi oranını ve vergi türünü girin. Eğer vergi yıllık olarak sabit bir oranda artıyorsa, mevcut açılır menüden 'Evet' seçeneğini seçin ve artışın yıllık oranını belirtin.
Satın alma ve kredi detayları
'Kredi Detayları' bölümünde, mülkiyet edinimi ile ilişkili kredileri belgeleyebilirsiniz. Peşinat yüzdesini, yıllık faiz oranını ve amortisman süresini girerek toplam kredi miktarını belirleyin. Bu bilgiler ayrıca daha sonra ele alınacak detaylı bir amortisman tablosu oluşturulmasına da katkıda bulunur.
Ayrıca, genellikle mülkün değerinin %20'sinden daha az bir peşinat için gereken 'Özel Konut Sigortası' (PMI) hakkında detaylar sağlayabilirsiniz. Diğer finansmanla ilgili giderleri de dahil edin. Şablon daha sonra mülk edinimi için gereken toplam sermayeyi otomatik olarak hesaplar, bu da yatırım getirinizi değerlendirmede kilit bir figürdür. Ayrıca, bu avantajları finansal analize dahil etmenize olanak sağlayan vergi avantajı detaylarını kaydetme seçeneği sunar.
Beklenen performansı öngörün
'Beklenen Pro Forma' sekmesi, mülkünüzün gelecekteki performansının finansal tahminleri için tasarlanmıştır. Bu bölümde, projeye edilen gelir ve giderleri ayarlayacak olan enflasyon gibi değişken oranları dahil edebilirsiniz. Bu sekme, öncelikle finansman ve satın alma detaylarınızdan gelen verileri kullanarak, nakit akışı, mülk değer artışı ve genel finansal getiri üzerine tahminsel analizler oluşturmak için kullanılır.
Beklenen değerlerinizi bir kez girin ve şablon bu projeksiyonları otomatik olarak gelecek on yıl için aylık olarak genişletecektir. Ayrıca, bu projeksiyonların sonunda görsel bir temsil için mini bir grafik içerir.Amaç, orijinal projeksiyonu sabit bir referans noktası olarak korumak, böylece zaman içinde gerçek sonuçlar ve başlangıçtaki beklentiler arasında daha kesin ve gerçekçi karşılaştırmalar yapmayı sağlamaktır.
Krediyi nasıl takip edersiniz
'Amortisman' sekmesi, bir kredinin süresi boyunca gelişimini takip eder. 'Satın Alma Detayları' sekmesinden alınan verileri kullanarak, ödenen toplam miktarı ve kalan bakiyeyi gösteren bir grafik ve amortisman tablosu içerir. Ekstra ödemeler yapmayı planlayanlar için, bu sekme bu ekstra miktarları kaydetme özelliği sağlar. Bu ekleme, bu ek ödemelerin kredi süresini nasıl kısaltabileceğini ve ödenecek toplam faizi nasıl azaltabileceğini grafiksel olarak gösterir.
CAPEX'i nasıl kaydedersiniz
'CAPEX' sekmesi, Gayrimenkul Pro Forma'nın ana kısmını başlatır, burada verileri gerçek zamanlı olarak kaydedersiniz. CAPEX, veya Sermaye Harcamaları, mülkün değerini önemli ölçüde artıran büyük harcamaları ifade eder, örneğin çekiciliği ve kazançları artırmak için yeni ekipman kurulumu gibi.
Burada, bu sermaye maliyetlerini kaydedebilir ve bunların belirli bir birime mi yoksa tüm mülke mi bağlı olduğunu açılır menü seçeneği ile belirtebilirsiniz. Bu sekme, sadece bu tür iyileştirmelerin bir kaydı olarak işlev görmez, aynı zamanda bu girişlerin otomatik olarak Pro Forma'nızdaki giderleri güncellediğinden emin olur.Bu özellik, genel analizinize bu iyileştirmelerin finansal etkisini doğru bir şekilde yakalar.
Pro Forma Nasıl Kullanılır
'Gerçek Pro Forma' sekmesi, mülkün finansal verilerini toplar, örneğin enflasyon oranı, gelirler, giderler, finansman detayları ve sonuçları. İlk olarak, beklenen enflasyon oranlarını ve kira artışlarını girin, bunlar her birim için belirtilebilir. Ardından, gelir ve giderleri girerek önümüzdeki on yıl için ilk bir projeksiyon elde edin. 'Beklenen pro forma' sekmesinden farklı olarak, burada projeksiyonları aylık olarak güncelleyecek ve yıllık oran değişikliklerini gerçek olaylara dayanarak yapacaksınız.
Önemli bir nokta, boş birimleri yönetmektir. Bir birim belirli bir ayda boşsa, kirayı sıfır olarak girin. Şablon, her birim için boşluk maliyetlerini hesaplamak için bu ayları kırmızıyla vurgular. Ek olarak, edinilmemiş birimler gri olarak gösterilir, bunların kullanılamaz olduğunu belirtir.
Pro Forma, sekmenin sonunda yatırımınızın detaylı bir analizini sağlar. Herhangi bir şüpheyi gidermek için, tüm hesaplamalar 'Notlar' bölümünde ve 'Eğitim' sekmesinde açıklanır, tam anlamanızı sağlar.
'Net kar birikimli', başlangıç yatırımınızın kazançlarınızdan ne zaman geri alındığını gösterir.Bu anı belirlemeye yardımcı olmak için, şablon yeşil bir alanla yatırımın geri dönüş noktasını vurgular.
'Gerçek Pro Forma' sekmesini doldurduktan sonra, sonuçları özetle 'Yıllık rapor' sekmesinde inceleyin, bu sekme verilerin yıllık genel bakışını, önceki sekmede uygulanan aynı formatla sunar.
Finansal ve operasyonel göstergeler
Gayrimenkul Pro Forma'nın sonunda, 'Finansal Gösterge Paneli' net bir özet sunar ve beklediğiniz finansal kazancı, mülkten planlanan 10 yıl boyunca gerçekte elde ettiğinizle karşılaştırır. Yatırım getirilerinizi, NOI (Net İşletme Geliri), 'Net kar toplamı' ve 'Nakit-Nakit' getirisi gibi belirli metrikler gösteren detaylı grafikler içerir. Gösterge paneli ayrıca yıllık toplam giderleri ve gelirleri gösterir.
Operasyonel cepheye gelirsek, 'Kiralama Gösterge Paneli' kiralanan birimlere odaklanır, her birini ayrı ayrı analiz etmek için bir filtre sunar. Gösterge paneli, seçilen birim için toplam kira gelirini, doluluk oranını, ortalama kira bedelini ve diğer analizleri hesaplar. Grafikler gelir oluşturma ve boşluk maliyetlerini vurgular, beklenenden düşük getirisi olan birimlerin belirlenmesine yardımcı olur ve operasyonel stratejiler için bir temel sağlar.
Sonuç
Microsoft Excel ve Google Sheets'te mevcut olan Gayrimenkul Pro Forma, mülkünüzün finanslarını izlemek için yapılandırılmış bir yol sağlar. Şablon, gayrimenkul işlemlerinizin güvenilir bir kaydı haline gelir, gelecekteki performansları tahmin eder ve en iyi yatırım fırsatlarını değerlendirir. Bu şablonu, gayrimenkul portföyünüzün güçlü performansını zaman içinde sürdürmek için kullanın.
