Pro-Forma Immobiliare (Parte 2)

Sinossi

Ti sei mai chiesto quale sia l'effettiva performance finanziaria del tuo portafoglio immobiliare? Con il nostro modello di Pro Forma Immobiliare, puoi monitorare il rendimento di fino a dieci unità immobiliari per avere una visione chiara del tuo investimento nel tempo. Monitora l'andamento del reddito da affitto e delle relative spese per ottenere analisi accurate di redditività, flusso di cassa e valore dell'immobile. Il nostro modello calcola la performance dei tuoi investimenti immobiliari su un periodo di dieci anni, con visualizzazioni mensili e annuali. Questo non solo aiuta nella manutenzione della tua proprietà, ma contribuisce anche alla crescita e al miglioramento del valore del tuo portafoglio immobiliare.

Contenuto

Come utilizzare il modello

Il nostro Pro Forma Immobiliare offre un approccio strutturato alla gestione degli investimenti immobiliari. La prima sezione, con le schede grigie, ti permette di valutare il potenziale di rendimento di varie proprietà, registrare i dettagli della proprietà che acquisti e proiettare la sua performance su dieci anni. La sezione successiva, trovata sotto la scheda gialla 'Ammortamento', è per monitorare i prestiti relativi all'acquisizione della proprietà. L'ultima sezione, indicata dalle schede blu, aiuta a tenere traccia delle spese e dei redditi della proprietà e fornisce strumenti per valutare la sua salute finanziaria generale e l'efficienza operativa.

Come valutare più proprietàUtilizza la scheda 'Proprietà' per valutare la proprietà con il più alto potenziale di rendimento finanziario. Elenca le proprietà che ti interessano e aggiungi dettagli come il prezzo di acquisto, l'affitto mensile previsto e la metratura totale. Il template calcola automaticamente metriche importanti come il reddito annuo da affitto, il valore della proprietà per metro quadrato e il Moltiplicatore di Rendita Lorda (GRM).Il GRM confronta il prezzo di una proprietà con il suo reddito annuo da affitto. Serve come metrica unificata per valutare proprietà con caratteristiche diverse. Un GRM più basso suggerisce un prezzo migliore rispetto al reddito, indicando un ritorno sull'investimento più rapido, mentre un GRM più alto indica un prezzo più alto rispetto al reddito, suggerendo un ritorno più lento. Il template utilizza la formattazione condizionale per aiutare con l'analisi: le proprietà con un GRM più basso sono mostrate in verde, e quelle con un GRM più alto in rosso, rendendo più facile individuare le proprietà con migliori prospettive finanziarie in un lungo elenco.Passaggi per l'acquisto di una proprietàUna volta scelta una proprietà da acquistare, utilizza la scheda 'Dettagli dell'acquisto' per inserire tutte le informazioni pertinenti sull'acquisto.Informazioni generali

Nella parte rimanente di questa sezione, troverai campi dedicati al calcolo dei dettagli relativi alle tasse sulla proprietà. Qui, inserisci il rapporto tra il prezzo di acquisto assegnato alla dimensione del lotto e all'edificio. Questo è importante perché il costo del terreno non è deprecabile, mentre il costo dell'edificio è soggetto a deprezzamento ai fini fiscali. Successivamente, inserisci l'aliquota fiscale annuale e il tipo di tassa. Se la tassa aumenta annualmente ad un tasso fisso, seleziona 'Sì' nel menu a discesa disponibile e specifica il tasso di aumento annuale.

Dettagli di acquisto e prestito

Nella sezione 'Dettagli del prestito', puoi documentare i prestiti associati all'acquisizione della proprietà. Inserisci la percentuale del pagamento iniziale, il tasso di interesse annuale e il periodo di ammortamento per determinare l'importo totale del prestito. Queste informazioni contribuiscono anche a generare una tabella di ammortamento dettagliata, che sarà trattata successivamente.

Inoltre, è possibile fornire dettagli su 'Assicurazione ipotecaria privata' (PMI), tipicamente richiesta per acconti inferiori al 20% del valore della proprietà. Includere anche qualsiasi altra spesa relativa al finanziamento. Il modello calcola automaticamente il capitale totale necessario per l'acquisizione della proprietà, una cifra chiave per valutare il vostro ritorno sull'investimento. Offre anche un'opzione per registrare i dettagli dei benefici fiscali, permettendovi di considerare questi vantaggi nell'analisi finanziaria.

Proiettare le prestazioni attese

La scheda 'Pro Forma prevista' è progettata per la previsione finanziaria delle prestazioni future della vostra proprietà. In questa sezione, è possibile incorporare tassi variabili, come l'inflazione, che regoleranno i ricavi e le spese proiettati. Questa scheda è principalmente utilizzata per creare analisi predittive del flusso di cassa, dell'apprezzamento della proprietà e del rendimento finanziario complessivo, utilizzando i dati relativi al vostro finanziamento e ai dettagli dell'acquisto.

Inserite una volta i vostri valori attesi, e il modello estenderà automaticamente queste previsioni su base mensile per i prossimi dieci anni. Include anche un mini-grafico per la rappresentazione visiva di queste previsioni alla fine.L'obiettivo è mantenere la proiezione originale come base costante, consentendo confronti più precisi e realistici tra i risultati effettivi e le aspettative iniziali nel tempo.

Come monitorare il prestito

La scheda 'Ammortamento' monitora l'evoluzione di un prestito durante la sua durata. Utilizzando i dati dalla scheda 'Dettagli dell'Acquisto', include un grafico e una tabella di ammortamento, che illustrano l'importo totale pagato e il saldo residuo. Per coloro che intendono effettuare pagamenti extra, la scheda fornisce una funzione per registrare questi importi extra. Questo aggiunta consente una visualizzazione grafica di come questi pagamenti aggiuntivi possono abbreviare la durata del prestito e diminuire il totale degli interessi da pagare.

Come registrare il CAPEX

La scheda 'CAPEX' avvia la parte principale del Real Estate Pro Forma, dove si registrano i dati in tempo reale. CAPEX, o spese di capitale, si riferisce a spese importanti che aumentano notevolmente il valore della proprietà, come l'installazione di nuove attrezzature per aumentare l'attrattiva e i guadagni.

Qui, è possibile registrare questi costi di capitale e indicare se sono legati a una specifica unità o all'intera proprietà attraverso la selezione a discesa. Questa scheda non solo funge da registro di tali miglioramenti, ma garantisce anche che queste voci aggiornino automaticamente le spese nel tuo Pro Forma.Questa funzione aiuta a catturare accuratamente l'impatto finanziario di questi miglioramenti nella vostra analisi complessiva.

Come utilizzare il Pro Forma

La scheda 'Pro Forma effettivo' raccoglie i dati finanziari della proprietà, come il tasso di inflazione, i ricavi, le spese, i dettagli del finanziamento e i risultati finali. In primo luogo, inserire i tassi di inflazione previsti e gli aumenti degli affitti, che possono essere specificati per ogni unità. Quindi, inserire i ricavi e le spese per ottenere una proiezione iniziale per i prossimi dieci anni. A differenza della scheda 'Pro Forma previsto', qui aggiornerete le proiezioni mensilmente e le variazioni del tasso annuale in base agli eventi effettivi.

Un punto cruciale è la gestione delle unità vuote. Se un'unità è disoccupata in un determinato mese, inserire l'affitto come zero. Il modello evidenzierà questi mesi in rosso per calcolare i costi di vacanza per ogni unità. Inoltre, le unità che non sono state acquisite sono mostrate in grigio, indicando la loro indisponibilità.

Dopo aver compilato la scheda 'Pro Forma effettiva', rivedere i risultati in modo sommario nella scheda 'Rapporto annuale', che presenta una panoramica annuale dei dati con la stessa formattazione applicata nella scheda precedente.

Cruscotti finanziari e operativi

Alla fine del Real Estate Pro Forma, il 'Cruscotto finanziario' fornisce un chiaro riassunto e confronta ciò che ti aspettavi di guadagnare finanziariamente con ciò che hai effettivamente guadagnato dalla proprietà nel corso dei 10 anni previsti. Ha grafici dettagliati che mostrano i tuoi rendimenti sugli investimenti, compresi metriche specifiche come NOI (Reddito Operativo Netto), 'Profitto netto cumulativo' e 'Ritorno Cash-on-Cash'. Il cruscotto mostra anche le spese totali annuali e i ricavi.

Sul fronte operativo, il 'Cruscotto di affitto' si concentra sulle unità affittate, con un filtro per analizzare ciascuna individualmente. Il cruscotto calcola il reddito totale da affitto, il tasso di occupazione, l'affitto medio addebitato e altre analisi per l'unità scelta. I grafici evidenziano la generazione di ricavi e i costi di vacanza, aiutando nell'identificazione di unità con rendimenti inferiori alle aspettative e fornendo una base per le strategie operative.

Conclusione

Il Pro Forma Immobiliare, disponibile in Microsoft Excel e Google Sheets, fornisce un percorso strutturato per monitorare le finanze della tua proprietà. Il modello diventa un registro affidabile delle tue operazioni immobiliari, prevede le prestazioni future e valuta le migliori opportunità di investimento. Utilizza questo modello per mantenere nel tempo le forti prestazioni del tuo portafoglio immobiliare.